[코드스테이츠 GMB 5기] 건물 마케팅하기

오늘은 서울 시내의 한 건물을 예시로 삼아 상권분석을 통해 새로운 마케팅 활동을 해보겠습니다.

 

<상황>

여러분은 소속되어 있는 회사에서 해당 건물을 인수했습니다. 어느 날 대표님이 이곳에 우리 회사와 관련된 공간을 만들거나 새롭게 구성 기획을 해서 건물의 가치를 올려보라는 미션을 주셨습니다. 해당 건물은 30년이 넘은 오래된 건물이고 현재 임차해 있는 가게들은 장사가 되지 않아 월세를 제때 내지 못하고 있습니다. 새로운 임차인을 받으려 하지만 건물이 오래되고 낡아서 리모델링 필요성도 보여집니다.

 

 

<주소>

강남구 대치동 956-7번지

 

• 위 소재지는 강남 한 가운데 위치하고 있으며, 주변에 한번씩 들어봤을 법한 지하철 역들이 위치하고 있습니다.

 

• 클로즈업한 지도로 삼성역과 매우 근접한 위치에 있고 주변에 휘문고, 휘문중, 포스코, 코엑스 등 여러 시설 및 건물이 보입니다. 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

 

• 위 이미지를 통해 소재 건물 근처의 가게들을 확인할 수 있습니다. 고깃집, 카페, 음식점 등을 보아 위 상권은 맛집거리로 예상됩니다.

 

• 위 이미지는 SGIS 통계지리정보서비스 웹사이트를 통해 인근 지역의 업체 수를 표시한 이미지입니다. 업체 수는 대략 1,200개입니다. 위 자료를 통해서 소재지 건물은 오피스 상권임을 알 수 있습니다.

 

 

• 건물 정보 : 지하 1층~ 지상 5층
• 건물 특징 : 전 층을 상가로 임대 가능, 주차 불가, 주거 공간으로도 활용 가능
• 해당 건물의 장점 : 삼성역까지 도보로 9분이 걸림. 총 6개의 층을 임대 줄 수 있음
• 해당 건물의 단점 : 연식이 있는 건물로 내외부 보수가 필요해 보임. 메인대로에서 한 블럭 안쪽에 위치함.
• 상권 분석 
  • 주요 고객은 인근에 위치한 1200여개의 업체에 근무 중인 직장인, POSCO, 편대백화점, 농협은행 등에 근무하는 직장인 또는 해당 지역을 방문하는 유동인구로 추측됨
  • 고객당 평균 소비 비용(객단가)는 현재 1층에서 장사 중인 '마포소금구이'가게의 메뉴와 가격표를 통해, 인당 8,000원 정도의 객단가로 측정할 수 있음.
  • 소재지 오피스 상권은 평일에는 점심, 저녁 식사를 위한 유동인구가 많으나 주말에는 현저하게 인구가 적을 것으로 예상됨
  • 근처 중학교 2개, 고등학교 1개가 위치하고 있으나 강남 8학군에 속하는 학교로 등하교 시간에 학생들의 도보 이동은 적을 것으로 예상됨
  • 삼성역에서 도보로 9분 거리에 위치
  • 대로 바로 이면으로 접슨성이 좋은 편임
  • 주변 지역 월세 현황

 

• 건물의 기획
  • 층별 컨셉
    • 주중에만 유동인구가 많은 오피스 상권이기 때문에 층별 다른 세입자를 받는 것이 적합함
    • 1층 - 카페 젤라또&도넛이 있는 노티트, 1인 식당(도시락), 편의점, 할인마트, 고깃집 등
    • 2층 - 1인, 2인 개인 식당, 한식 또는 베트남 음식점, 만화 카페
    • 3층 - 스트레스 해소 카페, 책방, 병원, 필라테스, 요가
    • 4~5층 - 루프탑 맥주 바(망원 아루감), 독서실, 거주 시설
• 리모델링 가능성
  • 건물 노후화로 인해 리모델링을 한 후 세입자를 받는 것이 유리해 보임
  • 건물이 대로변에서 한 블럭 안쪽에 있기 때문에 눈에 띄는 컬러를 사용한 건물 외부 리모델링이 적합해 보임

건물 컬러 참조 사진

• 유명 프렌차이즈 음식점 또는 카페를 1층에 유치한다면 골목 상권임에도 지속적인 고객 유입이 가능할 것으로 보임. 2, 3층 또한 비슷한 업종의 세입자를 받는다면 인근 지역에서 명소가 될 가능성도 있음